7月14日，《每日经济新闻》记者来到现阶段上海最大规模原拆原建小区——静安区彭浦新村街道彭一小区。从地铁彭浦新村站下车，在天桥上向东望去，崭新的高层电梯住宅，楼间距开阔，内部道路宽敞，大草坪上洒满阳光。 据上海市人民政府官网，经过近4年改造，彭一小区原址40幢非成套老旧住房，变成了17幢高层住宅，家家独门独户、独用厨卫，配有电梯、地下停车库以及小区公共绿化，环境堪比新建商品房。 “老房子当初面积很小，一梯3户，合用卫生间、厨房。”原住民王阿姨告诉每经记者，她的房子性质是租赁住房，前段时间拿到了钥匙，特地再来看看，以便决定出租还是出售。 随着工业区的扩大，职工及其家属的居住问题逐渐被提上日程。根据“就近生产，就近生活”的原则，彭浦工业区的职工住宅安排在工业区的北侧，共和新路东部、场中路以北的地区，定名彭浦新村。 彭浦新村距上海市中心人民广场7.5公里，离彭浦工业区北缘1.5公里。经过不断扩建，到1985年，整个彭浦新村用地362公顷，成为一个完整的大型综合性居住区。 “我们搬出去不到4年，房子面积小，所以每个月的租房补贴是2900元，实际上是不够的，需要再稍微贴点钱，但说到底也是为了帮我们造新房子。”王阿姨说。 彭一小区并不是彭浦新村片区内首个改造的小区。据静安区人民政府官网刊登的媒体报道，一街之隔的彭三小区分五期改造，历时14年4个月，战线拉得很长。 而彭一小区共有362户产权房，厨卫独用。对于这部分房屋，当时的旧改办公室拿出方案，给予产权房增量20平方米左右的建筑面积，并优化房型，增量费用由政府承担80%；而租赁房尽管只增加约2平方米的使用面积，但有了独用厨卫与阳台，实际套内总增量可达14～17平方米。 在看房时，每经记者遇到一位回搬居民，正打算一层层楼找过去，看看谁家愿意出租。“我的房子80多平方米，现在小区环境好，三代想住在一起，最好的方案就是在楼里另租一套小户型，但问来问去价格都挺贵。” 在彭一小区北面的闻喜路，同时连接着彭三、彭五、彭七等多个大型社区，其中一栋楼的沿街底商，就有3家房产中介门店。每经记者逗留的10分钟内，不断有居民来咨询“彭一现在挂牌什么行情”。 但令人意外的是，这种与常规商品房相比存在明显缺陷的房子，仍然很受关注，正式回搬不到半个月，已经成交了1套大面积房源。 “那套房子成交价750万元，133平方米，很抢手。这个户型小区里一共就3套，（价格）没什么余地，房东不太肯谈。”中介小李指着房源表告诉每经记者。 据静安区人民政府官网相关信息，房屋由非成套变为成套后，居民可以按照上海市公有住房的管理规定，购买公有住房的产权进行市场交易。 而按照隔壁彭三小区的模式，改造前大部分是“公房”，居民只有租赁权，原拆原建后，居民可按每平方米1295元的价格买下房屋产权，性质改变后的房屋可进行产权交易。 “每平方米付1300元左右就行了。”小陈说，“但不同房屋由于原始性质不同，小区里有租赁房，有使用权房，也有原始产权房，上市交易的时间限制也不一样，要问清楚”。 上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者说：“购买这样的房屋和买动迁房安置房一样，3年后才能过户，中间有很多不确定性，风险很大。我们在实际业务中对这类房屋非常谨慎，一般不代理。” 王玉臣分析：“首先，该小区产权性质很复杂，要结合房屋的具体情况去判断，比如有的房屋是承租房（公租房）或使用权房，不能买卖或有相关限制；其次，因3年后才能过户，周期相对较长，也会存在履约不确定性风险及违约风险，甚至是政策风险。比如之前就曾出现过不少安置房买卖纠纷，有的是看房价涨了不想卖了，有的是看房价跌了不想要了，还有的是因为安置房涉及共有权人问题，私下偷偷卖而引发的无权处分问题等。” 小陈也坦言，有几套房源原先是产权房，但重建过程中房东的不动产权证已经交回，什么时候能取证交易，还是要单独了解清楚。 第二，由于过户周期较长，买房人应注意明确合同条款如‘过户的具体时间’，约定卖方需配合办理的合理时间，并强化违约责任，同时约定付款条件，降低先行支付的风险等。 此外，买房人需要了解该小区的具体转让政策、转让年限、是否需要补缴土地出让金，以及产权办理进度、房屋是否被查封或抵押、卖方是否有债务纠纷等，并留存与卖方、中介的沟通记录。
