《每日经济新闻》记者注意到，冼村旧改的主导方为保利发展。该项目从2010年启动，中途一度停滞，到2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进。冼村旧改破局，生动体现了广州旧改项目从利益博弈到依法推进的历程。 “现阶段只是完成了村屋拆迁清零，后续还有大量旧改工作需要持续推进，销售节点目前尚无法明确。”7月21日上午，接近保利发展方面的人士向每经记者表示。 “冼村旧改历时15年，最终通过依法动迁实现了全村1950栋村屋的全部拆除，为全国城中村改造提供了宝贵样本。”同日下午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生公司导师支培元向每经记者表示，自2024年5月《广州市城中村改造条例》实施后，“依法动迁”有效推动了项目提速。 作为广州人口密度最高的城中村之一，冼村约277亩土地上聚集了1421户村民。每经记者梳理冼村旧改进度发现，2019年时签约率与拆除率均超过九成，但因与少数留守户谈判屡屡受阻，冼村一度成为广州旧改“僵局”的代名词。 由于地处城市新中轴黄金地段，土地价值随城市发展持续攀升，村民对补偿标准的期望水涨船高。部分村民提出超出政策框架的诉求，项目推进受阻。 尽管天河区政府始终未放弃推进，2015年重启改造后，通过“以建促签”“以拆促签”“以清促签”等策略，未签约户逐步减少至个位数，但复建区园林中央的留守房屋仍拆迁困难，致使整个旧改项目的楼宇一直未能如期拆除。 当年5月1日，全国首部专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》正式实施，明确农村集体经济组织可依法收回集体土地使用权，为破解僵局提供了法律支撑。 事实上，早在2023年11月，天河区已率先探索依法动迁路径，针对融资区（国有土地性质）和复建区（集体土地性质）的不同性质分类施策，融资区按国有土地征收程序处理，复建区由村集体收回土地后申请行政处理。 2024年12月，融资区留守户经一审、二审败诉后房屋被依法拆除；2025年1月融资区完成清零，7月20日复建区最后2栋房屋拆除，冼村旧改实现全面清零。 在支培元看来，冼村旧改的成功经验，主要体现在《广州市城中村改造条例》提到的村集体经2/3成员表决可收回土地使用权；区政府补偿决定可直接作为执行依据；设置60日行政复议与诉讼双轨制。此外，天河区也在创新实施“双轨并行”策略，如融资区依据《中华人民共和国土地管理法》作出补偿决定，复建区运用地方立法赋予的集体土地处置权。 “未来，政策层面还可以在多个领域进一步完善，以提高旧改进度和效率。比如，明确集体与国有土地转换流程，简化手续；以激励政策引导社会资本拓宽融资；衔接旧改与城市规划防浪费；细化利益分配减博弈；构建一站式审批平台缩时提效。”罗宇分析。 冼村旧改项目位于广州珠江新城CBD核心区域，紧邻地铁18号线冼村地铁站。从城市界面来看，过去冼村的握手楼、村屋与周边摩天大楼相比，显得较为割裂。 在冼村旧改项目周边，基本都是每平方米挂牌单价10万元以上的豪宅。据链家数据，离冼村较近的尚东君御、保利心语花园、嘉裕公馆等项目，二手房挂牌价多在11万～12万元/平方米。 而冼村旧改后的新盘保利天御，规划有3栋住宅楼、3栋办公楼、1栋商业中心和地下商业广场。该项目未正式入市，市场“吹风价”预计将超18万元/平方米。 根据公开资料，2024年保利发展在广州共拿地7宗，总计耗资约254亿元，其中6宗位于“珠金琶”区域，包括天河临江大道地块（原南方面粉厂地块）、金融城西区员村二横路以西地块（原绢麻厂地块），以及海珠琶洲南三地块等。 中国公司资本联盟副理事长柏文喜向每经记者分析称，保利发展在“珠金琶”的连片重金布局，实质上是对城市核心区域资产增值的押注。 “随着土地资源开发日益有限且房地产市场持续震荡，存量旧改项目推进缓慢，新增项目投资风险较大，势必要优先聚焦推进存量项目实施，以化解重大风险。这意味着，旧改已从增量扩张转向存量提质。”罗宇表示。
